Se vi piove in casa ed il fenomeno proviene dal lastrico solare di proprietà esclusiva del vostro vicino, sappiate che fin tanto che le Sezioni Unite non si pronunceranno su questo tipo di responsabilità, salvo il caso di danni palesemente causati dal vicino, anche voi dovrete contribuire alle spese di rifacimento di quella parte d’edificio.
In buona sostanza la funzione del lastrico (al di là della sua proprietà ed uso) incide sulle responsabilità connesse alla sua manutenzione e di conseguenza sulle obbligazioni risarcitorie derivanti dalla trascuratezza nell’approntare la prima.
Questo è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18164 depositata in cancelleria il 25 agosto 2014.
Il caso è di quelli ricorrentissimi: il proprietario del piano sottoposto ad un terrazzo a livello fa causa al titolare di quest’ultimo per vedersi riconosciuto il diritto al risarcimento del danno derivante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dallo stesso terrazzo.
In primo grado il Tribunale condanna il convenuto al risarcimento del danno, mentre la situazione muta sensibilmente in appello. Secondo i giudici del gravame, infatti, alla manutenzione del lastrico solare, sia esso dato in uso o di proprietà esclusiva, devono concorrere anche i proprietari degli appartamenti sottostanti. Le proporzioni, affermano i giudici di secondo grado, sono quelle stabilite dall’art. 1126 c.c., ossia un terzo della spesa a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo e due terzi a carico dei proprietari sottostanti.
L’originario attore non ci stava (in questo modo due terzi della spesa di risistemazione e risarcimento sarebbero gravati su di lui) e proponeva ricorso per Cassazione. Gli ermellini, come anticipato, hanno respinto il ricorso, perché con riferimento al lastrico solare, più che alla proprietà bisogna fare riferimento alla funzione di quella parte d’edificio.
Si legge in sentenza che “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.(Cass., 29 aprile 1997, n. 3672)” (Cass. 25 agosto 2014 n. 18164).
Insomma una forma di responsabilità ai sensi dell’art. 1126 c.c. e non come per gli altri casi d’infiltrazioni per danno da cose in custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Il riferimento iniziale alle Sezioni Unite è dato dal fatto che nello scorso mese di giugno fu la stessa Seconda Sezione della Corte di Cassazione a sollecitare il Primo Presidente a valutare l’opportunità di rimettere il tutto davanti alle suddette Sezioni Unite al fine di addivenire ad un cambio d’indirizzo.
Scopo: applicare anche ai casi come quelle esaminato l’art. 2051 c.c. e non l’art. 1126 c.c.